Für Hausbesitzer in New York City, die ein Tiny House im eigenen Garten errichten möchten, hat die Saison nun begonnen.

Im Rahmen einer umfassenden Bauvorschriften-Reform, die Bürgermeister Eric Adams Ende letzten Jahres unterzeichnete, macht die Stadt es bestimmten Eigentümern von Ein- und Zweifamilienhäusern möglich, eine kleine zusätzliche Wohnung oder Haus, auch „Ancillary Dwelling Unit“ (ADU) genannt, auf ihrem Grundstück zu errichten.

Am 30. September 2025 finalisierte die Stadt dann die Regeln für ADUs im Garten und auf dem Dachboden und begann mit der Annahme von Anträgen von Hausbesitzern. Die Vorschriften für Kellerwohnungen sind noch in Arbeit.

Die Stadt schätzt, dass die Reform – Teil des Programms „City of Yes for Housing Opportunity“ – in den nächsten 15 Jahren etwa 25.000 neue Wohnmöglichkeiten in Form von Gartenhäuschen sowie umgebauten Garagen, Dachböden und Kellern schaffen könnte. Der Erfolg der Reform hängt jedoch stark davon ab, dass die Hausbesitzer die hohen Baukosten und Vorschriften bewältigen können.

Wil Fisher hat das letzte Jahr damit verbracht, sich darauf vorzubereiten. Der ehemalige Mitarbeiter der Stadtverwaltung gründete die Firma Unit Two Development mit Sitz in Queens, die Hausbesitzer dabei unterstützt, festzustellen, ob ihr Grundstück für eine ADU geeignet ist, und sie mit Bauunternehmern und weiteren Fachleuten verbindet.

Fisher sagt, er und sein Team hätten weit über 100.000 geeignete Einzelgrundstücke identifiziert und mit mehr als 100 Hausbesitzern gesprochen, die hauptsächlich in Queens und Staten Island leben.

„Die Spielregeln sind jetzt festgelegt“, so Fisher. „Es war ein langer Prozess, aber größtenteils sind wir jetzt am Start.“

ADUs können dabei helfen, Verwandte unterzubringen, die auf Hilfe angewiesen sind

Die meisten Hausbesitzer, mit denen Fisher gesprochen hat, möchten eine ADU bauen, um ein Familienmitglied unterzubringen – dazu gehören ältere Eltern, Verwandte mit Behinderungen, die Betreuung benötigen, oder erwachsene Kinder.

Maggie Ornstein gehört zu diesen Hausbesitzern. Die 47-Jährige lebt mit ihrer Mutter in einem Haus in West-Queens, das seit den 1800er-Jahren fünf Generationen ihrer Familie beherbergt hat. Sie hofft, eine ADU für ihre Mutter bauen zu können, die sich einer Krebsbehandlung unterzieht und Schwierigkeiten hat, die Treppen in ihrem zweieinhalbstöckigen Haus zu bewältigen.

Ornstein hat sich mit Fisher beraten und festgestellt, dass sie ihre Garage legal in ein Wohnhaus umwandeln könnte.

„Mein Traum für eine ADU auf meinem Grundstück wäre ein barrierefreies Zuhause. Vielleicht auch mit einer zweiten Etage, in der ein Familienmitglied wohnen könnte oder wenn ich bei meiner Mutter in der ADU sein möchte“, erklärt sie.

Nach monatelanger Planung und Gesprächen beginnt Fisher nun, die genauen Details dessen zu klären, was seine Kundin bauen könnte und welche Kosten damit verbunden wären.

„Jetzt geht es sozusagen vom Konzept hin zu ‚Hier ist genau, was es braucht, und hier sind die Kostenfolgen‘“, sagt er.

Kosten und Vorschriften als Hürden

Ein unvermeidliches Hindernis für Hausbesitzer sind die hohen Baukosten in der Stadt. Fisher schätzt, dass das Hinzufügen einer Gartenwohnung oder die Umwandlung einer Garage zwischen 300.000 und 400.000 US-Dollar kosten wird, je nach Größe des Projekts. Zum Vergleich: Der Medianpreis für ein Haus in der Stadt liegt bei 800.000 US-Dollar (ca. 680.000 Euro).

Die Baukosten sind für viele Hausbesitzer, die am meisten von einer ADU profitieren würden, unerschwinglich, sagt Thomas Yu. Er ist Geschäftsführer von Asian Americans for Equality, einer Organisation für bezahlbaren Wohnraum. Yu betont, dass es einen klareren und erschwinglicheren Weg für Hausbesitzer geben müsse, bevor die Reform in einkommensschwächeren Vierteln wirklich Wirkung zeigt. Er schlug Steuererleichterungen oder Zuschüsse für Eigentümer mit begrenzten Mitteln vor.

Viele New Yorker, mit denen Yu und sein Team arbeiten, leben in überfüllten Häusern mit mehreren Generationen. Sie könnten davon profitieren, ein eigenes Haus für einen älteren Verwandten oder ein erwachsenes Kind zu haben, das sich sonst keine Wohnung in der Stadt leisten könnte.

„Die Möglichkeit, dass diese Generation ein eigenständiges Eigenheim besitzen kann, ist gleich null, insbesondere in New York City“, sagt Yu über jüngere New Yorker. „ADUs sind aber ein Schritt in die richtige Richtung.“

Ornstein sagt, sie sei von den Kosten für ihr Projekt entmutigt. Zudem sei sie abgeschreckt von dem umfangreichen Bauaufwand, besonders angesichts ihrer Arbeits- und Betreuungsverpflichtungen. Sie hofft, staatliche Fördermittel zu finden, die helfen, das Projekt zu finanzieren.

„Es ist viel teurer, als ich erwartet hatte“, sagt sie. „Einerseits könnte man für das Geld, das eine ADU kostet, in New York City zwar keine Wohnung kaufen. Andererseits ist es trotzdem eine enorme Vorauszahlung.“

Die Kosten und der Aufwand einer ADU machen für Hausbesitzer, die nur Mieteinnahmen erzielen wollen, möglicherweise keinen Sinn, sagt Fisher. Er rechnet jedoch damit, dass die Einheiten leicht vermietbar sein werden – sofort oder in der Zukunft. Eine ADU steigert zudem in der Regel den Wiederverkaufswert der Immobilie.

„Soweit ich sehe, sind die Baukosten für eine sofortige rentable Investition etwas zu hoch“, so Fisher. „Aber für Leute, die ein Familienmitglied oder einen unmittelbaren Bedarf in ihrem sozialen Netzwerk haben, sind diese Investitionen langfristig sinnvoll.“

Zusätzlich zu den hohen Preisen ist der Bau von ADUs durch zahlreiche Vorschriften begrenzt. Die Einheiten dürfen nicht größer als 74 Quadratmeter sein oder mehr als ein Drittel des Gartens einnehmen. Die Gesetzgebung schränkt Keller-ADUs in hochwassergefährdeten Gebieten ein und verbietet sie in Reihenhäusern.

Die Regional Plan Association, eine gemeinnützige Organisation für Wohnungsbau in der Tri-State-Area, fand heraus, dass nur 68.000 Grundstücke – 12 Prozent der Ein- und Zweifamilienhäuser der Stadt – für eine ADU infrage kommen.

Vorgegebene Designs sollen Baukosten senken

Die Stadt kündigte an, eine zentrale Informationsplattform für Hausbesitzer zu schaffen, die eine zusätzliche Wohneinheit errichten wollen. Auf der Website sollen öffentliche, vorgeprüfte Designs für Garten-ADUs bereitgestellt werden, die von Architekten, Designern und Bauunternehmern eingereicht wurden. Dadurch können Hausbesitzer Designkosten senken und den Bauprozess beschleunigen.

„Effizienzsteigerungen werden wirklich entscheidend für diesen Markt sein“, sagt Fisher.

Lest das Original auf Business Insider.